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買賣二手房應注意的法律風險

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買賣二手房應注意的法律風險

發布日期:2020-03-31 作者: 點擊:

買賣二手房應注意的法律風險 最近總有客戶谘詢我買賣二手房過程中應注意哪些法律風險,希望在簽約時聘請我陪同,提供法律谘詢,但是由於訴訟業務繁忙,沒有接受聘請,現將我辦理二手房買賣糾紛業務過程中遇到的一些法律問題,總結一下,希望對於近期買賣二手房的您有所幫助,對於將來有買賣二手房打算的朋友,也希望您了解一下,也許您注意了某個法律風險點,簽約時進行了約定,就預防了一場不必要的麻煩。 

二手房交易可分為委托中介、看房、交定金、簽約、付首付、資金監管、解押、網簽、麵簽、批貸、過戶、交房等幾個步驟。我把每個步驟可能出麵的風險向您介紹一下:

一、委托中介 選擇一家信譽好的正規中介公司是非常重要的,因為他們公司規範的合同能有效的避免一些糾紛的發生,即使你的對方想毀約,看到合同上巨額的違約成本,也會使他感到擔心,從而放棄毀約的意圖。在北京地區信譽好的中介公司當屬鏈家、我愛我家、麥田、中原、鑫尊等。上周剛開庭的一個案件,一家小中介公司在房屋買賣合同中,需要填寫的內容都沒有填,一方違約,另一方想追究違約責任,但是合同中沒有約定違約金,這使守約方無法追究違約方的責任。

二、看房,包括: 1、實地查看房屋的基本狀況;實地查看了房屋的位置、內部結構、外部環境、物業服務情況等等,這些都很重要,但買方一般都隻注重交通、朝向和裝修,而對其他因素沒有太在意。我本月初剛接待一個買房人,他購買的是頂層,付了一部分首付款後,發現房屋外頂上有一個電梯運行設備,每當電梯運行時就會產生噪音,影響休息,當他找到賣方想退房時,賣方非常強硬,說噪音沒有那麽大,符合國家標準,如果退房,要承擔20%違約金,他找了一家檢測公司對噪音進行了檢測,國家標準是白天不超過50分貝,夜間不超過45分貝,最終檢測結果正好是白天49分貝,夜間44分貝,這個結果讓他非常氣憤,因為噪音符合國家標準,不好退房。我還遇到過這樣的情形:窗外有高壓線存在輻射;臥室床下有個井蓋泛味;頂層冬天暖氣不熱;鄰居是一家快遞公司,總有人進進出出;衛生間曾發生過殺人碎屍案件,等等。這樣的事情,一但發生,會讓您非常窘,非常被動。 2、對房屋產權的核實調查。 簽約之前一定要記一下房本上的證號,去房屋管理部門查一下,這個房子有沒有問題,因為經常出現房主由於欠債,房子已被法院查封的情形;還有的是房主離婚了,房子已判決給了妻子,但是他不將房本交回,而是想把房子賣掉,不給妻子,而妻子拿著判決書已經把房主手裏的房本作廢了。還有就是如果是房改房,要去查一下,房主是否還欠單位超標款,如果是央產房,是否取得了央產房上市審批表,這些問題如果存在,有可能過不了戶。

三、簽定金協議及正式買賣合同 1、定金協議,有的中介公司怕簽署了定金協議後,買賣雙方互相留了電話,而跳過中介,所以簽定金協議時,有可能是分別簽的,就是買方簽了,中介再拿著合同去找賣方簽字,避免雙方見麵。這時一定要讓中介確認,定金協議是買賣雙方本人簽的,賣方本人要出賣定金收條。也有的中介在買方看完房屋後就直接簽正式合同,但為了按中介公司總部的要求,也拿出定金協議,讓雙方簽字,這時的定金協議已經不太重要了,一般都是經紀人為了報中介公司蓋章之用。 2、正式買賣合同,北京市建委要求在北京進行存量房屋交易,必須采用建委指定的標準合同範本。該合同範本是在建委網站上下載的,合同裏麵有很多空白的條款需要雙方根據協商的結果填寫,但買賣雙方一般信任中介,就沒有在意,而是由中介經紀人按照自己的日常經驗填寫,但是如果遇到不負責的中介公司或業務員就隨便填寫,甚至把需要填寫的地方都劃掉,這就造成很合同條件都沒有約定,埋下了隱患。 事實上,房屋交易涉及很多問題,合同中都需要填寫,如房屋狀況;有無抵押;有無租賃;付款方式;貸款批不下來怎麽辦;交房條件;解押手續;是賣方自行解押,還是用買方首付款解押;何時網簽;何時麵簽;何時過戶;違約責任;稅費承擔;公維過戶、戶口遷移等等。這些環節,隻要有一個地方沒有約定清楚,都會成為想毀約一方的借口,而最終很可能毀約成功,而且不用承擔違約責任,卻給守約方造成巨大損失。 3、陰陽合同,買方為了逃稅,通常會希望賣方配合簽訂陰陽合同,陰陽合同就是雙方已簽屬了正式合同,但是按國家規定,中介需要把雙方的正式合同內容錄入建委的網站上,把那錄入的合同打印出來,雙方再簽字,這個過程就叫網簽,這個打印的合同才是過戶時要用的合同,而合同中的價款就是計算稅額的依據,這個打印的合同正是陽合同,買方為了少繳稅,讓中介把陽合同上的價款寫的很低,正真正價款的合同叫陰合同。這種方式雖然達到了避稅的目的,但是隱患多多,如果賣方想毀約,就會以舉報買方偷逃稅款要挾。 有的買方,為了能多貸款,向銀行提交了偽造的一些證明,而一但賣方想毀約,就會向銀行舉報,從而達到銀行不批貨的目的,使買方處於違約的被動局麵。

四、首付款資金監管,對於買方最大的保障就是資金監管,現在北京有海澱等幾個區實際強製資金監管,朝陽等一些區還沒有強製,對於沒有強製資金監管的區縣,買方一定要要求資金監管,因為沒有過戶之前,賣方動不了這筆錢。以前,經常出現這樣的情況,買方付了首付款給賣方,賣方隨即用這筆錢用於公司經營或者已經用了,當房屋買賣發生問題時,賣方已經沒有能力把首付款還給買方了,特別是如果房屋也被查封了,賣方一失蹤,就可能出現買方的首付款無法要回的情況。 五、解押,賣方的房屋很多都是貸款買的,貸款還沒有還清,就開始賣了,對於這樣的房屋,房本是抵押的,隻有把貸款還清了,銀行才同意解除抵押,解押後,才能過戶給買方。那麽就需要解決一個問題,解押的錢從何而來,賣方希望用買方的首付款解押,買方不希望這樣做,買方希望資金監管,這個問題如果不協商好,遇到不負責任的中介沒有講清楚,就會出現糾紛,所以在合同一定要約定清楚是賣方自籌資金解押,還是用買方首付款解押。 

六、麵簽,就是買賣雙方到銀行去辦理貸款手續,簽屬相關合同。銀行通常會要求買賣雙方提交各種文件、證明,如賣方的結婚證、房產證等,買方的收入證明、結婚證明、購房資格證明等等。而要注意的是麵簽要求賣方的配偶也要到場,經常出現賣方的配偶在國外或外地,或各種原因不能到場,這樣就無法麵簽,如果賣方想毀約,就會說我妻子不同意賣房,致使買方的貸款無法辦理。也有賣方已離婚,銀行要求出示離婚判決書,但已丟失,需補辦,如果補辦不了,就辦不要貸款,有的賣方就準備開一個假的單身證明企圖欺騙銀行。這些問題都可能導致糾紛產生。

七、批貸,麵簽隻代表銀行收了材料,並不是貸款成功了,銀行經過貸款部門要進行嚴格審查,有可能會出現不同意批貸的結果,因為銀行可能審查出買方在幾年前辦理過信用卡,欠銀行幾元錢沒有還,已被央行列入黑名單,所以無法申請貸款,這種讓買方也沒有想的結果,但是買方卻可能已經違約了。這時買方可能會尋求一些民營小銀行貸款,或者換成自己的親屬或朋友貸款,但這些都需要賣方配合,一但賣方不配合,買方就可能承擔違約責任。 還經常出現的情況下,銀行雖然批貸了,但是批貸的數額比申請的數額要少,少的這部分怎麽辦,需要在合同中約定。更有甚者,最近麥田公司代理的一起房屋買賣實例,買方貸款的數額比合同約定的數額多出一百萬,按說這是件好事,但是買方卻高興不起來,因為賣方說雖然貸款批準多了一百萬,但是你首付款少交了一百萬,由於你沒有交足首付款,所以構成違約,要求解除合同。當然,這種情況,雖然賣方在法律上站不住腳,但糾紛卻就這樣發生了。

八、過戶,過戶經常出現的問題就是買房時,賣方的房本還沒有辦理下來,賣方說開發商一通知我辦理房本,我就去辦理,然後污污污污出水的视频软件去辦理過戶。但是一但賣方想毀約,就遲遲不去開發商那裏去辦房產證,從而達到無法過戶的目的。有些房改房也是一樣,不去單位辦理房本,甚至有的賣方買通了單位房改辦的工作人員,工作人員以單位的名義稱無法辦理房本。過戶中還出現的問題就是,中介給核算的稅額不準備,或者國家的稅收調整了,需要增加一些稅,這些稅買方不願意承擔或者沒有能力承擔,進而產生了不去辦理過戶的情形。

九、交房 買房人購買二手房時應注意,所購房屋的水、電、汽、物業費等費用是否已經結清,相關集資費有無拖欠,房屋的維修基金怎樣處理。經常出現,合同履行了大部分了,交房時,發現賣方多年來一直沒有繳納物業等費用,有些手續需要物業配合時,物業不配合,這讓買方非常掃興,與賣方協商,賣方舉出了大量物業服務中的問題,不同意繳納,買方隻能先墊付上再說了。同時買房人應該調查清楚:預購買的房屋是否包括地下室、地下車庫等附屬設施,房屋內的裝飾物及附屬設備、裝飾裝修物、家具是否一並轉讓等,這些都關係到買房人的切身利益,因而在購房合同中要有做出明確的約定,切實保護好自身利益。

十、房子戶口無法遷移的風險 實踐中經常有這樣的情況,賣家一再說房中沒有戶口,但等你買到房子後,再到公安部門一查,房中還有戶口,而且這戶口還是你上家的上家的戶口,戶口在你房中,人已經在國外,而且拿到了綠卡,遇上這種情況,讓你叫天天不應、叫地地不靈,到法院去告,法院不受理,到公安機關去交涉,公安不理睬。現在的情況,如果事先查出來房中有戶口,在房屋買賣合同中約定,戶口遷出的日期,逾期支付多少違約金,在此情況下,法院還會受理,你的訴訟請求也會得到法院的部分支持。也許有人會說,中介會幫助查詢的。不錯,中介是有這義務,但是中介不一定都幫你去查。 總之,在二手房交易中存在的環節太多,每個環節都有可能出現法律風險。我沒有全部列舉,但也可能出現的問題還有:買賣中一方是未成年人的,或者是公司的,或者是外國人的,有些特殊要求;中介費的收費標準及一但合同無法履行,是否能退還的問題;中介失職的責任承擔問題;發生爭議時怎樣撤銷網簽的問題;繼承的房屋出售需要辦理公證的問題;中介資金托管問題;市屬房屋的土地證過戶問題;中介墊資;經濟適用房政府優先回購的問題;公積金貸款與商業貨款及組合貸款的問題。


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關鍵詞:法律

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